你家的地税是怎么算出来的？如何读懂MPAC报告。

随着GTA房产的火爆，估计大家都在沾沾自喜自家的房子又增值多少。但是一想到要付地税就心灰意冷，那么地税是如何算出来的呢？今天就来和大家讲讲地税的那点事。

讲地税之前，先说说MPAC这个组织。MPAC全称是Municipal Property Assessment Corporation，是安省的一个评估房屋土地的机构。安省雇佣他们来评估安省的土地和房屋。他们是4年评估一次，最近一次是2020年，在这之前是2016年，下一次按计划应该是2024年。

房主们可能不记得收到过MPAC的信件也不奇怪，因为是4年才寄出一次，有些人即使收到了也没当回事就随手扔掉了。MPAC的评估有很多种方法，但是对于民宅来讲，主要用的是比较法。其中影响房屋最大的五个因素分别是Lot的位置，Lot的大小，房屋地上可居住面积的大小，房屋年龄，最后是房屋质量。其中大家比较关注装修和加建就是包含在房屋年龄里面，而不是大家通常认为的房屋质量里面。

其中房屋的所在位置尤其关键。这也充分体现出了影响地产价值的最重要的三大要素，location, location, location。只要location好，再破的房子价格也可以上天，买家要的就是这块地，而上面的房子反而是次要的。

第二重要的就是Lot的大小，这个因素会影响到这块土地今后的开发潜力。

然后才是房子本身的价值。首先是地面以上的面积大小，注意这个面积是不包括车库和地下室的，这里还要单独说明一下，一楼跳空的地方是可以算面积的。

房屋年龄在评估时用的是一个加权的方式来计算出来的有效房龄，如果期间有装修或者是加建的话，有效房龄会比实际房龄小。这里的装修和加建是指经过政府审批的有正式building permit的装修和加建。MPAC不可能每年挨家挨户去查是否有装修，他们仅仅是根据市政府的building permit作为依据来评估。如果没有building permit的装修和加建，在MPAC的报告里面就体现不出来。

最后一个是房屋质量，也是一个加权值，一共分为10个等级，是根据同一时期建成的同类房屋来比较的，比较复杂，这里就不详细说了。

除此之外，还有一些其他因素也会影响到评估价，但是上面说的5项占了评估价里面85%的权重。

现在谈一下地税的计算。比如MPAC在2016年给你发了报告，说你家房子在2012年是60万，2016年评估完后是100万，4年涨了40万，假设这个房子在万锦市，万锦的地税率是0.633%，那么你的地税是2015年付的地税应该是60万X0.633% = $3789, 而2016年就应该是100万X0.633% = $6333吗？其实不是的，你的地税在2019年，也就是下一次评估前的最后一年才是$6333，那么2016，2017，2018年怎么算呢？目前安省各个市都是用Phase-In的方式来收税，可能是防止一下子收税过高，老百姓有怨言影响选票🤣🤣🤣。还是上一个例子，4年涨了40万，那么这40万平摊到4年里面，每一年就是涨10万，那么就是说2016年地税是70万X0.633% = 4431， 2017是80万X 0.633% = 5064，2018年是90万X 0.633% = 5697， 2019年是100万X 0.633% = 6330。

这里有一个特殊情况，就是因为疫情，本来应该2020年的评估延迟了，一直没有做，所以现在用的还是2016年的评估，如果政府不要求重新做，可能这个按照2016年计算出来的地税就一直收到2024年再说了。但是如果政府没钱了，加上房价现在大涨，政府觉得疫情也差不多了，随时开始重新评估也是有可能的。这就看政府的腰包足不足了。
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